Fernando Teixeira
De São Paulo

Presente em cerca de 75% dos contratos de locação de imóveis da grande São Paulo, e um personagem tradicional do mercado imobiliário do país, o fiador está ameaçado. O ministro Carlos Velloso, do Supremo Tribunal Federal (STF), declarou impenhorável o imóvel de uso familiar de um fiador e suspendeu sua execução. A decisão do ministro deixou o mercado imobiliário preocupado,pois o precedente pode simplesmente inviabilizar o sistema de locação de imóveis como existe hoje. O ministro Carlos Velloso entendeu que a previsão da moradia como direito fundamental - introduzida pela Emenda Constitucional n° 26/2000 - torna inconstitucional a Lei n° 8.245/91. Esta lei abriu uma exceção na Lei n° 8.009/90, que trata da penhora do bem de família, e tornou o imóvel de família possível alvo da execução em um contrato de fiança. A exceção coloca a fiança ao lado de outras brechas existente na lei, como a execução por dívida tributária, trabalhista, hipoteca e pensão. De acordo com o advogado Jaques Bushatsky, diretor da área de locação do Sindicato da Construção de São Paulo (Sinduscon-SP), o entendimento do STF pode trazer de volta a situação que foi verificada no curto período em que a lei da penhora do bem de família não tinha a exceção do contrato de fiança. Na época, a saída foi exigir do locatário que seu fiador tivesse dois imóveis, o que mostrou-se inviável. "Foi a época dos imóveis fechados", diz.

Segundo Bushatsky, as alternativas à fiança são pouco viáveis. Ele diz que uma pesquisa realizada pela USP na grande São Paulo constatou que 75% dos contratos de locação residencial são garantidos por fiador, de 7% a 8% são garantidos por seguro-fiança e o restante, em geral imóveis de pequeno valor, são garantidos por caução. O caução, equivalente ao valor de três aluguéis, não interessa muito ao proprietário, já que uma ação de despejo demora de seis meses a um ano. O seguro fiança, hoje pouco usado, é extremamente caro. O advogado diz que seu valor chega perto de 70% do valor de um aluguel por ano. "Além disso o seguro funciona como um contrato de crédito bancário, sujeito a análise de crédito e de difícil aprovação" diz.

Para o advogado Pedro Cortez, do KLA Advogados, o posicionamento do STF já era esperado, e segue a linha de outras decisões já tomadas no Supremo e também no Superior Tribunal de Justiça (STJ). O que o ministro fez, para Cortez, foi dizer que o direito à moradia expresso na Constituição se sobrepõe à lei ordinária. Para ele, o caminho para os proprietários agora é lançar o problema de volta aos inquilinos, que devem oferecer melhores garantias. As imobiliárias, por outro lado, devem ser mais rápidas na cobrança, ao invés de esperar três meses ou mais de atraso para iniciar o processo. Para Bushatsky, há pontos na decisão que podem ser ainda rediscutidos. "O direito à moradia é um dispositivo programático, voltado para o Estado, e não para reger a relação entre particulares", diz. Ainda assim, ele acha que a hora agora é de as imobiliárias reverem seus cadastros de locatários e fiadores, e, se for o caso, tentar melhores garantias.